作为业内人士，来凑个热闹。传说中的中介费用，也可以叫做代理费用，代理费用更形象一些，不过国内习惯用中介费。在密歇根，这个费用基本是由卖家来承担的，买方只需要看房子、选房子、最后出offer就可以了。双方agent的费用，一般都是由卖家来支付。这个角度讲，私人交易的话，买方是在为卖方节省费用，自己承担风险。私人交易比较少的另一个原因就是信任问题，没有人希望自己买的房子有title,
lien, history, seller's
disclosure等方面的问题，这也是大多数人都选择正规渠道的原因。代理费用一般来说是总体支付给几方的费用，其他方基本不出面或者很少出面，只有你自己的agent是为你提供服务的。
从某种程度来说，买方和卖方的立场是对立的。大部分卖方，都希望自己的房子卖一个相对更高的价格；买方基本都希望花更低的价格买某一套房子，或者同样的价格买更好的房子。由于这个矛盾点的存在，买方和卖方私下交易很难达成协议。卖家经常会认为自己已经要了很低的价格，但是买家却认为卖家给自己的价格一点也不优惠，还打算货比三家，迟迟不能确定是否会买，卖家也会为此劳心劳神，疲惫不堪，觉得自己已经给了很低的价格，居然还不成交，简直不能理解。每个人心中的秤是不一样的，更何况立场相对的两方。
有人会想，我不需要agent，或许我去谈价格的时候，能够多讲价一些。这里有几个误区，第一，如果没有自己的agent，只依靠各大网站的信息，已经是二手三手的了，很多没有公开在各大网站的信息，可能刚刚挂出来，就被各个realtor发送给自己的客户了，短时间内达成交易，此种情况，在这些网站很难查到记录。正是这些资源，是很宝贵的。第二，如果没有自己的agent，最后很可能就会被他人的agent或者公司分配的agent代表了。有的买家完全不清楚情况，还以为自己省了一部分费用，最后发现，不但没有省下，还不知道花到哪里去了，有问题都找不到人沟通交流。最近听说的案例就是，几年前有打算建新房子的一个买家，觉得自己直接联系builder，就可以省下交易费用，3年之后才发现，这个费用根本没有省下，只不过是付给了别的公司派给他的agent，他以为这个agent是代表对方公司的，完全不知道这个是公司分配给他的agent.
专业的事情，交给专业的人士来打理。比如我们去理发，也要付费，得到专业的服务，即使修剪的不好，至少还是可以出门见人的。自己在家里打理也可以，优缺点就不多说了。
如果你是卖方，找自己的agent，给你更专业的意见，为你省去大量的时间精力和后顾之忧，带来更广泛的客户群体，价格也更公平合理，卖的是市场价格的上限；如果你是买方，找自己的agent，会给你提供更多的房源，帮你筛选合适的房子，有更多可以参考对比的资源。
小建议：如果打算买房子或者建房子的话，提前6-12个月开始联系agent，agent会提供详细的服务，并且买方不需要承担什么费用，这也是一个彼此信任建立的过程。在兰辛地区房产方面工作多年，个人感觉只要诚心诚意对待每一个客户，大家都能感觉到你的真诚，这是一个长期的relationship，
并不是一锤子买卖。很多客户买了第一套之后，在换房子、二套房、亲戚朋友同事买房子，或者搬家卖房子，也还是会联系自己熟悉信任的agent.
如果买卖双方能够达成高度一致和信任，私人交易是可以考虑的，房产律师、title transfer人员等也是必须的，收费并不低。
有任何买房、卖房、建房、租房、租店铺、买店铺等方面的问题，欢迎咨询。
2017-03-03 12:41 GMT-05:00 Liu Jichu <[log in to unmask]>:
> 这里不是说房产中介不好，只是不想把钱浪费在这上边。6%的佣金跟买家各分摊一半不好吗？房价也降下来了，何乐而不为？
> 合同版本网上都有，相关律师网上也有。至于执照考试，复习一两周也能考下来，不是说有执照的就都专业，现在专家太多了。更何况现在华人间买房现金交易也很多，
> 不涉及到贷款的话更省事。如果还能国内收人民币的话，不是更方便？
>
> ________________________________
> 发件人: Latimer <[log in to unmask]>
> 发送时间: 2017年3月4日 1:26
> 收件人: Liu Jichu
> 抄送: [log in to unmask]
> 主题: Re: [CSSAMSU] 建了一个兰辛房屋自助交易群（目前谢绝房产中介）
>
>
> 美国房产<http://www.windhamchina.com/news/tags/%E7%BE%8E%E5%9B%
> BD%E6%88%BF%E4%BA%A7>中介必须有从业执照
>
>
> 在美国，90%以上的房产交易都是通过房产中介(经纪人)完成的，房产中介算是个宠大的职业群体。因此，美国保护购房者的一项关键措施，就是从中介入手，
> 对中介实施规范管理。
>
>
> 美国房产<http://www.windhamchina.com/news/tags/%E7%BE%8E%E5%9B%
> BD%E6%88%BF%E4%BA%A7>中介都是专业人士，必须参加专业课程学习并通过考试，才能申请执照。
> 有过犯罪纪录或其他不良道德纪录的人士，申请则可能被拒。没有取得执照的人，是不能收取佣金的。
>
>
> 房产中介的执照分两种，一种是Broker(交易商)，另一种是Salesperson(交易员)，
> 交易员不能直接从事房产买卖，必须加入某一个交易商才可以。交易员从业达到一定的年限后，才能申请考Broker并成为交易商。
>
>
> 买方经纪人需对购房者“绝对忠诚”
>
>
> 在美国，购房者一般都不用支付佣金，虽然这不是强制规定，但是行业惯例。买方经纪人的佣金，是由卖方经纪人来支付的，这笔佣金的数量，在买方还没有
> 委托经纪人之前，就已经由卖方经纪人在房产挂牌广告中明确告知了。这就好比一个悬赏广告，卖方经纪人在广告中称，
> 谁要能帮助我卖掉这个房子，我就跟他分摊卖方付给我的佣金。
>
>
> 尽管购房者不用支付佣金，但买方经纪人仍然只对购房者负责，而不是“谁给我钱，我就为谁服务”，买方经纪人对买方具有勤勉、遵从、忠诚、披露的义
> 务。当然，买方事先要跟经纪人签订一份委托合同确认关系，购房者凭这份合同才可以享有买方经纪人提供的服务，买方经纪人凭这份合同才可以在交易完成后要求
> 卖方经纪人支付佣金。
>
>
> 有了这份合同，买方经纪人必须遵从买方的购房要求寻找房源，必须如实披露他跟卖方之间的关联关系。
> 美国法律不允许买方经纪人向买方隐瞒在佣金之外向卖方收取钱财的事实。如果买方经纪人同时又是卖方经纪人，这个情况必须提前得到买卖双方的一致同意才算合法。
>
>
> 同时，买方经纪人有义务将房屋挂牌广告的全部内容告诉买方(通常是提供一份挂牌广告的打印件)，有义务提醒买方在产权过户之前，聘请专业人士进行房
> 屋检查(PropertyInspection)。注意，如果买方不愿花钱进行房屋检查，过户后才发现房屋有重大缺陷，那么买方就只能自行承担后果了。
>
>
> 只有专业律师才能起草交易合同
>
>
> 当投资者看中房子准备提交Offer(出价文件)时，美国的房产经纪人会交给你一份格式合同让你填写，这时，
> 你可能会担心这个格式合同的来源以及是否对你不利。实际上，这种担心完全是多余的。
>
>
> 在美国，Offer就是一份买方单方面签订的尚未生效的房屋买卖合同，当这份合同交给卖方，卖方同意并签字后，
> 这个Offer就成了一份生效的合同，对双方具有了约束力。
>
>
> 由于房地产交易的复杂性，在美国，房产经纪人是禁止起草合同的，那么谁有资格起草合同呢？执业律师！所有与房地产交易有关的合同都是由各州的房地产
> 协会聘请的专业律师依照联邦法和各州的法律起草的，这些格式合同的条款从某种程度上都是法律条文的直接反映，对买卖双方都是公平的，买方只需要把握好格式
> 合同中的空白地方就行了。
>
>
> 比如价格、付款方式和某些选择项。填写这些空白处时，你的经纪人会向你做出解释，帮助你决定怎么填写。如果格式合同之外你还有额
> 外要求，比如你要求卖方把冰箱、洗衣机、家具一起留下，你可以填写补充合同(Addendum)作为Offer的组成部分。
> 值得注意的是，这些格式合同都有版权，房地产协会会员之外的人士是不能使用的，如果卖方不通过经纪人直接在门前插牌子卖房子，
> 将来签订合同时是不能使用这些格式合同的。
>
> [Looking Glass - 6427 Centurion Drive_20150928_1749 (1)]
>
> On Mar 3, 2017, at 10:13 AM, Liu Jichu <[log in to unmask]<mailto:R
> [log in to unmask]>> wrote:
>
> 准备卖房买房的人大都绕不过中介，现在利率上涨，建了个群方便大家线下交易。如果对买房子感兴趣的可以加，
> 可以自行去房产局交易省掉没必要的中介费用。本人不是中介，只是将来可能需要卖房子, 微信号lansing168asianmart.
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