十月十五日到十八日我会到赌城拉斯维加斯Luxor旅馆/赌场 (3900 Las Vegas Boulevard South Las Vegas, NV 89119)参加一个地产公司办的买房大会（Buying Summit）。这个公司的创办人因几年前专攻转手房屋出名（买价值远低于市值的房子，通常是烂得一般投资者不敢买的，然后施工队(多是投资者本人为主)开入翻修，装修标准稍高于市场上同等房子的装修水平，然后以略低于市价挂牌，上市出售。） ，现在规模大了，更在全国各地低价大批买进银行收回屋翻修，找到房客以后，交给专人管理，再卖给投资人。因大批买进，所以卖出的价格也比一般低，还有专人打理，我们只管收租金，净出租回报率很高。
我们个人资金有限，这公司喜欢人多好多卖出，所以容许我们带几个朋友参加，如果有兴趣到买房大会看看的人可以跟我联络。若是去不了，但有兴趣投资的人，可以给我发邮件，我在买房大会上看到好的物业信息可以傳发一下。 下面是旅馆及一些有经验的人写的有关在美国投资买房的信息：
Room Types of Luxor Hotel and Casino
Room Types of Luxor Hotel and Casino
How many times in your life will you be able to say you stayed and played in a pyramid? Luxor features comfortable and spacious accommodations ranging from standard rooms to extravagant suites.
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周信賢 (Athena Warner)
517-575-8878
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美国买房出租投资 发布人: shuran 发布于: 2014/06/27, 2:27 am
涨幅温和健康
中国在最近十年来每年的房价平均成长率都在20%以上，有些地方在某些时候甚至翻了一倍。如果比较中国的房价飚涨，美国的房价的成长率显然低得多。从1980年到目前为止，在这三十年之间，其中只有8年房屋中间价超过了10个百分点，而且8年中的6年是发生在金融危机后的泡沫时段。从长期的统计数据中看到，美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间,扣除持有成本，扣除物价上涨的因素，大约保持在5%-6%。上涨幅度不大, 但是合理，这种上涨速度是温和和健康的。房子本来就是居所, 是满足人类居住的需求, 不是投机牟取暴利的工具，也就是说买房应该是一个长期的投资, 而不是短期投机。
时间愈长愈有把握
美国房地产周期平均在十五年左右, 所以理论上持有房产时间愈长愈有把握稳赚不赔, 如果长期投资，持有五年可能有六成的机会获得利润，如果十年几乎是一定会有利润的。假设你在房价的高点买进的房子，在低点时卖出，那你的利润是负值。如果你买房是为了居住，你可以自己选择售房的时机，不必在房屋市场低谷时售出你的房屋，而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。
售出才能实现利润
房子不论涨价了多少，你必须要卖掉房子以后才能实现利润，它的投资回报高低取决于你进入房市（买房）和你出来（卖房）的时机。以目前中国高房价市场来看，如果你当初以200万购得房屋，现今市价达到500万，你可能获得300万的利润，但是如果你没有适时高奌卖出，把利润变成现金装进口袋，两年后房子可能会回落到250万或更低，那么你就只能小赚甚至会亏损。为什么这样说呢，因为从购买能力来说，中国房价高得离谱的程度恐怕要超过百分之五十以上，关于这个问题，我会专题撰文另行探讨。
建筑成本是跌幅的天然底线
在美国买房，不论是自住或是投资。目前都是一个非常好的时机。因为美国07年开始房价下跌，迄今平均跌幅超过40%。这是一个低点，是毫无疑问的。有很多人认为美国的房地产市场还会大幅下跌，我认为这种可能性微乎其微。今天许多地方的房价，都已经低到与建商的建筑成本持平，假设房价再继续下跌，表示所有新屋都会停建，只有原有的二手屋供应市面, 而美国每年有一百二十万的新增人口，每年新增家庭户数迖百万, 很快会消化掉市场上的房屋，届时房屋的需求增加，房价也就会上扬。就算现在并不是房价的最低点，房价能降的空间也极为有限, 没有天灾人祸的情况下, 建筑成本就是跌幅的天然底线。
租金回报率高
我们说到投资，我们就不得不探讨租金回报率。在美国房子最贵的加州，房子出租后的毛租金回报率一般可达到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5-6%之间。在中国的租屋市场租金回报率只有2-3%，与房价不成比例。没有人愿意出太高的价钱去租房。我们用一个实际的例子来说明中美两地的租金回报差异。例如，在美国加州洛杉矶东区Eastvale城市，目前三十五万美元可以买到一套三千英尺（大约280平方米）的四房独立屋，它的真实平均租金为$2300左右，也就是年租金$27600，平均租金的回报率是7.8%。（但在小城市如兰辛，靠近大学，医院， 你可以花五万元买一套一千英尺的三房独立屋，租给三个人，租金可以达到七八百元，地产税只要两三千元，回报率是非常好的.）
请看以下表列：出租实际运作的净利润
年租金 $27600
扣除地产税：$6650
(设定地产税在1.9%)
草地庭院维护费：$720/年（每月约$60）
房屋保险：$700/年
房屋维修：$300/年
平均空置成本：$1150/年
净收入：$18080/年
净租金回报率：5.2%
聪明调配就能生财
假设你在中国北京有一套四环以外的房子，每平米价格在2.5万人民币，91平米的房子同样价值三十五万美金，这个房子出租，每月租金大约是三千五人民币左右，年毛收率是1.8%。如果再扣除维修成本和物业管理费，回报率还要低些。若以租金为着眼的话，在美国的投资回报率要远远高于中国。设想如果你将中国的那套房子卖掉，若而在北京改为租房, 就租回你卖出的同等房子, 把钱在美国买了同样价值的房子并且出租，扣除了北京自已住的租金后, 你还有$11618装进袋里，等于每年收益75517人民币, 而且还不必担心房价缩水，何乐不为！
为什么在美国买房
发布人: shuran 发布于: 2014/06/27, 2:25 am
我们看到今天中国的房地产市场，房价的飚升已经完全没有理性，奇怪的是，还有很多专家学者在的解释中国的房价有硬需求，所以可以支撑房价继续上升。但是站在一个职业房地产经纪人的立场上，我必须要说，需求是必须要有购买能力去支撑的，超过了购买能力的需求，只是一个梦想。你要一个人工作三十年以上，不吃不喝，薪水加起来才能买得起房，这绝对不是硬需求。房价的合理解释，应该要有一定的范围。今天中国的房市，并不是被需求冲高的，而是被投机者的炒作拉高的。加上地方相关政府的拉抬及地产商的贪婪。
今天美国的房屋的价格，经过这几年的惨跌，是处于低俗的时候，现在的价位去购买房产，是非常划算的。如果我们在市场低谷时进入，止跌回升后的价格反弹，可能会比长期统计的平均涨幅还要高。如果你在中国拥有两栋以上的房子，你把一栋的资金转往房地产市场更健康的美国，应该是一个明智之举。你可能会避开中国房市的泡沫，保留了中国房屋升值的利润，又抢得了美国房市上升的时机优势。
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